Răspuns rapid: Nu există un singur „impozit pentru persoana fizică”. Regula depinde de sursa venitului. Salariul este calculat și reținut, de regulă, de angajator; pentru activități independente și anumite chirii contribuabilul folosește Declarația unică; pentru chiria plătită de o firmă, impozitul este în mod obișnuit reținut la sursă de plătitor. În 2026 se declară până la 25 mai veniturile realizate în 2025, iar veniturile realizate în 2026 se definitivează, potrivit regulii generale, până la 25 mai 2027.

Mai întâi identifică tipul venitului

Codul fiscal tratează separat veniturile din:

• salarii și asimilate salariilor;
• activități independente;
• drepturi de proprietate intelectuală;
• cedarea folosinței bunurilor, inclusiv chirii;
• investiții, cum sunt dividendele și câștigurile din titluri;
• pensii;
• activități agricole, silvicultură și piscicultură;
• premii, jocuri de noroc, transferul proprietăților imobiliare și alte surse.

Cota de 10% întâlnită în mai multe capitole nu înseamnă că baza de calcul, contribuțiile sau obligația declarativă sunt identice. Înainte de orice calcul trebuie stabilite sursa, anul încasării ori realizării venitului, rezidența fiscală și persoana care plătește.

Ce termen fiscal este relevant în 2026

Pentru persoanele fizice care au obligația Declarației unice, termenul general pentru veniturile realizate în 2025 este 25 mai 2026, inclusiv. ANAF a publicat formularul și exemple de completare pentru această campanie.

Nu confunda anul depunerii cu anul venitului:

• în 2026 se definitivează obligațiile aferente veniturilor din 2025;
• veniturile obținute în 2026 se declară, în situațiile supuse autoimpunerii, până la 25 mai 2027, dacă legea nu este modificată;
• impozitele reținute la sursă pot avea alte termene și pot fi finale.

Vechea referire la 25 martie nu mai este corectă pentru Declarația unică actuală.

Impozitul pe chirie pentru o persoană fizică

Regimul de mai jos privește închirierea obișnuită a unui bun din patrimoniul personal. Arenda, închirierea pe termen scurt a camerelor și activitatea care capătă caracter de prestare de servicii au reguli distincte.

Chiriașul este o altă persoană fizică

Pentru chiria obișnuită, venitul net se determină prin scăderea unei cheltuieli forfetare de 20% din venitul brut. Impozitul este 10% din venitul net.

Exemplu pentru un an complet, fără modificări:

• chirie contractuală: 2.500 lei pe lună;
• venit brut anual: 30.000 lei;
• cheltuială forfetară 20%: 6.000 lei;
• venit net: 24.000 lei;
• impozit pe venit 10%: 2.400 lei.

Efectiv, impozitul reprezintă 8% din venitul brut în acest exemplu. Proprietarul nu scade separat reparații, mobilă, comisionul agenției sau întreținerea peste cota forfetară. Textul anterior, care prezenta aceste cheltuieli drept deductibile individual, era greșit.

Venitul brut poate include și cheltuieli care sunt legal sau contractual în sarcina proprietarului, dar sunt plătite de chiriaș. Garanția restituită la final nu se tratează automat ca chirie; situația se schimbă dacă este reținută pentru obligații contractuale.

Chiriașul este o firmă sau altă entitate cu contabilitate

Când venitul este plătit de o persoană juridică ori altă entitate obligată să conducă evidență contabilă, plătitorul calculează venitul net cu deducerea forfetară de 20%, reține impozitul de 10% și îl virează. Impozitul reținut este final pentru acel venit.

Proprietarul trebuie totuși să analizeze separat contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), deoarece veniturile cumulate din categoriile prevăzute de Codul fiscal pot depăși plafonul relevant.

Contractul de închiriere se înregistrează separat

Contractul de locațiune și modificările sale se înregistrează la organul fiscal, de regulă, în cel mult 30 de zile, prin formularul C168 și documentele aferente. Aceasta este o obligație diferită de declararea anuală a venitului.

Dacă bunul are mai mulți proprietari, contractul trebuie să arate partea fiecăruia, iar desemnarea persoanei care îndeplinește obligația de înregistrare se face conform procedurii ANAF. Păstrează contractul, actele adiționale, dovada înregistrării și evidența încasărilor.

Chiria în valută

Pentru chiria exprimată în valută, transformarea în lei urmează regula fiscală aplicabilă categoriei și anului. Nu folosi cursul din ziua în care completezi declarația pentru toate lunile fără să verifici instrucțiunile formularului.

ANAF a precizat pentru veniturile din 2025 că acestea se declară în 2026. Aplicația Declarației unice și materialele oficiale conțin câmpurile și exemplele de conversie; acestea au prioritate față de un calculator neoficial.

CASS poate apărea peste impozitul pe chirie

Impozitul pe venit și CASS sunt obligații diferite. Pentru CASS se cumulează veniturile nete și/sau câștigurile din categoriile stabilite de Codul fiscal—de exemplu chirii, investiții și alte surse—și se compară cu plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime, după regulile anului fiscal.

Nu calcula CASS numai din chirie dacă persoana a avut și dividende, dobânzi sau alte venituri relevante. Nu folosi nici salariul minim curent fără să verifici ce valoare cere legea pentru anul venitului. Declarația unică din 2026 include secțiunea aferentă veniturilor din 2025.

CAS, contribuția pentru pensie, nu se datorează pentru simpla cedare a folosinței bunurilor. Ea poate fi relevantă pentru alte categorii, precum anumite activități independente.

Cum obții adeverința de venit ANAF

Adeverința de venit atestă veniturile existente în evidența fiscală pentru un anumit an, constituite din declarațiile persoanei, declarațiile plătitorilor și deciziile de impunere. Nu dovedește venituri care nu au fost încă declarate sau procesate.

ANAF folosește:

• formularul 231 — cerere de eliberare a adeverinței de venit;
• formularul 232 — adeverința emisă de organul fiscal.

Cererea poate fi transmisă prin Spațiul Privat Virtual, în secțiunea destinată solicitării/eliberării documentelor, sau prin celelalte canale acceptate de organul fiscal. În SPV, documentul semnat electronic este primit în secțiunea Mesaje.

Pentru depunerea la ghișeu este necesară identificarea solicitantului și, dacă acționează altă persoană, dovada reprezentării. Formularul oficial arată informațiile cerute; contractele de muncă nu sunt o anexă standard prin care contribuabilul „completează” evidența ANAF.

Adeverință de venit, certificat fiscal sau dovadă de salariu?

Documentele nu sunt interschimbabile:

• adeverința de venit ANAF arată veniturile din evidența fiscală pentru anul cerut;
• certificatul de atestare fiscală arată situația obligațiilor fiscale;
• adeverința de salariat este emisă de angajator și confirmă raportul de muncă;
• fluturașul de salariu și extrasul bancar dovedesc plata unei luni, în limitele acceptate de instituția solicitantă;
• Declarația unică și recipisa arată ce a declarat contribuabilul, nu neapărat că obligația a fost plătită.

Instituțiile publice care pot obține datele prin PatrimVen au, în cazurile prevăzute de Codul de procedură fiscală, obligația să le solicite electronic, fără să pună persoana să aducă documentul de la ANAF.

Salarii și alte venituri: cine calculează impozitul

La salarii, angajatorul calculează, reține, declară și plătește impozitul și contribuțiile. Salariatul nu depune Declarația unică doar pentru salariul obișnuit din România. Veniturile salariale din străinătate sau situațiile de rezidență fiscală pot schimba obligația.

Pentru PFA și profesii independente, calculul depinde de sistemul real sau norma de venit, de cheltuielile deductibile și de plafoanele CAS/CASS. Pentru dividende, dobânzi și tranzacții cu titluri contează cine este plătitorul ori intermediarul și dacă impozitul reținut este final.

Un articol general nu poate produce un calcul corect fără această clasificare.

Insolvența persoanei fizice nu este o categorie de impozit

Procedura insolvenței persoanelor fizice, reglementată de Legea nr. 151/2015, privește situația unui debitor care nu își mai poate achita datoriile. Nu este o metodă de calcul al impozitului și nu se deschide prin Declarația unică. În funcție de procedură, competența poate aparține comisiei de insolvență sau instanței; afirmația că orice cerere se depune direct la tribunal este incompletă.

Pentru datorii fiscale, înaintea unei cereri de insolvență trebuie cerută situația obligațiilor și analizate separat contestația, eșalonarea ori celelalte instrumente legale aplicabile.

Listă de verificare pentru chiria aferentă anului 2026

1. Încheie contractul în scris și identifică exact proprietarii, chiria și moneda.
2. Înregistrează contractul sau modificarea la ANAF în termenul procedural.
3. Stabilește dacă chiriașul este persoană fizică sau plătitor cu obligație de evidență contabilă.
4. Păstrează lunar dovada sumelor datorate și încasate.
5. Centralizează și celelalte venituri relevante pentru CASS.
6. Verifică formularul și legislația înainte de termenul din 2027.
7. Nu dubla impozitul deja reținut final de o firmă.

Întrebări frecvente

Contractul de chirie se declară abia anul următor?

Nu. Înregistrarea contractului în termenul procedural și declararea anuală a venitului sunt obligații distincte.

Pot deduce factura unei reparații din chirie?

În regimul forfetar obișnuit nu scazi factura separat; venitul net se stabilește prin cota forfetară de 20%.

Adeverința ANAF se obține din SPV?

Da. Persoana autentificată poate cere adeverința prin serviciul de eliberare a documentelor, iar răspunsul apare în Mesaje.

Impozitul reținut de firmă exclude întotdeauna Declarația unică?

Exclude declararea acelui impozit final în situațiile prevăzute de lege, dar persoana poate avea obligație de Declarație unică pentru CASS sau pentru alte venituri.

Surse oficiale

• ANAF: formularele 231 și 232 pentru adeverința de venit
• ANAF: exemple de completare a Declarației unice în 2026
• ANAF: material privind veniturile din chirii
• Portal Legislativ: Codul fiscal, Legea nr. 227/2015

Regulile fiscale se pot modifica în cursul anului. Pentru un calcul cu mai multe surse de venit, coproprietari, valută sau rezidență externă, verifică forma Codului fiscal aplicabilă anului de venit și instrucțiunile formularului folosit.