Dacă ești proprietar și îți închiriezi locuința sau un spațiu, este esențial să înțelegi cum funcționează taxarea veniturilor din chirii în România în 2026. Ca persoană fizică ce obține venituri din închirierea proprietăților, ai anumite obligații fiscale pe care trebuie să le respecți pentru a evita problemele cu ANAF.

Ce înseamnă veniturile din chirii și cine datorează impozit?

Veniturile din chirii sunt sumele obținute de o persoană fizică din cedarea folosinței bunurilor mobile sau imobile. Practic, dacă primești bani pentru că ai pus la dispoziție o proprietate (apartament, casă, garaj, teren etc.), acești bani sunt considerați venituri din chirii și sunt impozabili. Orice persoană fizică rezidentă fiscal în România, care realizează astfel de venituri, are obligația să le declare și să plătească taxele aferente.

Cum se calculează impozitul pe veniturile din chirii în 2026?

În România, începând cu anul 2023 și menținându-se și în 2026, calculul impozitului pe veniturile din chirii pentru persoanele fizice s-a simplificat, dar s-a modificat și baza de calcul.

• Cota de impozitare: Impozitul pe veniturile din chirii se calculează prin aplicarea unei cote de 10% la venitul brut.
• Baza de calcul (Venitul brut): Venitul impozabil este venitul brut din chirii, adică suma încasată conform contractului. Spre deosebire de anii anteriori, nu se mai aplică o cotă forfetară de cheltuieli (normă de venit) și nu se mai pot deduce cheltuielile efective din venitul brut pentru a reduce baza de impozitare. Așadar, impozitul de 10% se aplică direct pe chiria încasată.

Exemplu: Dacă închiriezi un apartament cu 2.000 RON pe lună, venitul tău anual brut este de 24.000 RON. Impozitul anual va fi 10% din 24.000 RON, adică 2.400 RON.

Ce contribuții sociale plătești pentru veniturile din chirii în 2026?

Pe lângă impozitul pe venit, poți datora și Contribuția la Asigurările Sociale de Sănătate (CASS), în funcție de nivelul veniturilor tale anuale cumulate din chirii și alte activități independente (profesii libere, drepturi de autor etc.).

• Plafoanele CASS în 2026: CASS se datorează dacă venitul anual cumulat depășește anumite plafoane, exprimate în salarii minime brute pe țară. Deoarece salariul minim brut pe țară se actualizează anual, verifică valoarea exactă stabilită pentru 2026. La 5 iunie 2026, presupunem că salariul minim brut pe țară a fost stabilit pentru acest an.
  • Dacă venitul net anual cumulat este între 6 și 12 salarii minime brute, baza de calcul a CASS este de 6 salarii minime brute.
  • Dacă venitul net anual cumulat este între 12 și 24 salarii minime brute, baza de calcul a CASS este de 12 salarii minime brute.
  • Dacă venitul net anual cumulat depășește 24 salarii minime brute, baza de calcul a CASS este de 24 salarii minime brute.
• Cota CASS: Cota de CASS este de 10% aplicată la baza de calcul corespunzătoare plafonului atins.

Important: Calculul și plata CASS se fac prin intermediul Declarației Unice.

Cum declari și plătești impozitul pe chirii?

Procesul de declarare a veniturilor din chirii implică depunerea Declarației Unice (Formularul 212) la Administrația Financiară (ANAF) la care ești arondat.

Pași de urmat:

1. Înregistrarea contractului de închiriere: Este obligatoriu să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la încheierea acestuia. Acest lucru se poate face online, prin intermediul SPV (Spațiul Privat Virtual), sau fizic, la ghișeul ANAF.
2. Depunerea Declarației Unice:
   • Pentru veniturile realizate în anul 2025, termenul de depunere a Declarației Unice și de plată a impozitului a fost 25 mai 2026.
   • Pentru veniturile pe care le vei realiza în anul 2026, va trebui să depui Declarația Unică estimativă până pe 25 mai 2027. În aceasta vei estima veniturile din chirii și vei calcula impozitul și eventuala CASS.
   • Ulterior, după încheierea anului 2026, vei depune Declarația Unică definitivă (tot până pe 25 mai 2027), unde vei declara veniturile reale încasate.
3. Plata impozitului și CASS: Poți plăti obligațiile fiscale online (prin SPV, Ghiseul.ro) sau la ghișeele unităților Trezoreriei Statului.

Documente necesare:

Pentru a îndeplini corect obligațiile fiscale, vei avea nevoie de:

• Contractul de închiriere: Încheiat în formă scrisă, cu toate clauzele stabilite între părți.
• Actul de identitate: Al proprietarului.
• Dovada proprietății: (ex: extras de carte funciară, act de proprietate).
• Declarația Unică: Completată conform instrucțiunilor ANAF.

Întrebări frecvente despre taxele pe chirii

Este obligatoriu să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?

Da, este obligatoriu. Conform legislației în vigoare din 2023, contractele de închiriere trebuie înregistrate la ANAF în termen de 30 de zile de la data încheierii sau modificării lor. Această măsură asigură o mai bună evidență fiscală și contribuie la combaterea evaziunii fiscale.

Pot deduce cheltuieli legate de închiriere (reparații, întreținere) din impozitul pe chirie?

Nu, în cazul persoanelor fizice, din 2023, nu mai este permisă deducerea cheltuielilor efective (precum reparații, impozit pe proprietate, asigurare etc.) din venitul brut din chirii. Impozitul de 10% se aplică direct pe suma încasată.

Ce se întâmplă dacă nu declar veniturile din chirii?

Nedeclararea veniturilor din chirii și neplata taxelor aferente constituie evaziune fiscală. Proprietarul riscă amenzi substanțiale, plata sumelor datorate retroactiv, cu penalități de întârziere și dobânzi, iar în cazuri grave, pot exista și consecințe penale.

Concluzie și sfaturi utile

Respectarea obligațiilor fiscale legate de veniturile din chirii este crucială. Asigură-te că înregistrezi contractul de închiriere la ANAF și că depui Declarația Unică la timp, declarând corect toate veniturile. Ignorarea acestor cerințe te poate expune unor riscuri financiare considerabile.

Dacă situația ta este complexă, ai mai multe contracte de închiriere sau venituri din surse diferite, recomandăm să consulți un expert contabil sau un consultant fiscal. Ei te pot ajuta să înțelegi exact toate obligațiile tale și să completezi corect documentele necesare. Nu uita să verifici site-ul oficial ANAF pentru cele mai recente informații și formulare.