Răspuns rapid: impozitul pe venitul din chirii se plătește în contul bugetului de stat administrat de ANAF, nu la direcția locală de taxe și impozite unde se achită impozitul pe clădire. Plata se poate face online prin Ghișeul.ro, prin virament în contul de Trezorerie corespunzător, cu cardul prin serviciile disponibile sau la unitatea Trezoreriei. Dacă chiriașul este o firmă ori altă entitate cu evidență contabilă, aceasta calculează și reține de regulă impozitul la sursă; proprietarul primește suma netă.

Informațiile de mai jos privesc, în principal, persoana fizică ce închiriază un bun din patrimoniul personal în România. Închirierea turistică, arenda, subînchirierea, activitatea desfășurată prin firmă și nerezidenții pot avea reguli diferite.

ANAF și taxele locale sunt instituții diferite

Venitul din chirie este supus impozitului pe venit, administrat de ANAF. Impozitul anual pe proprietatea clădirii este o obligație locală, administrată de primărie sau direcția locală de taxe.

Faptul că proprietarul plătește impozitul pe apartament la primărie nu înseamnă că a declarat și venitul din închiriere. Sunt două obligații separate, cu formulare, conturi și termene diferite.

Primul pas: înregistrarea contractului

Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal trebuie să înregistreze contractul și modificările ulterioare la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile de la încheiere ori modificare.

ANAF folosește cererea de înregistrare a contractelor de locațiune, cunoscută drept formularul C168. Transmiterea se poate face prin Spațiul Privat Virtual, iar procedura și versiunea formularului trebuie verificate pe site-ul ANAF.

Păstrează:

• contractul semnat;
• dovada depunerii și numărul de înregistrare;
• actele adiționale;
• documentele privind încetarea;
• încasările și cursurile valutare folosite, când chiria este în valută.

Înregistrarea contractului nu este același lucru cu plata impozitului.

Chiriaș persoană fizică: proprietarul declară și plătește

Când chiria este plătită de o persoană fizică, proprietarul determină venitul impozabil și își îndeplinește obligațiile prin Declarația unică, potrivit regulilor aplicabile anului de venit.

Pentru regimul uzual al închirierii bunurilor din patrimoniul personal, venitul net se determină prin scăderea cotei forfetare de cheltuieli de 20% din venitul brut. Impozitul este 10% din venitul net, ceea ce conduce, în calcul simplificat, la un impozit de 8% din venitul brut.

Exemplu orientativ:

• chirie brută anuală: 30.000 lei;
• cheltuială forfetară de 20%: 6.000 lei;
• venit net impozabil: 24.000 lei;
• impozit de 10%: 2.400 lei.

Exemplul nu include CASS și presupune un contract obișnuit în lei, fără situații speciale.

Chiriaș firmă: impozitul se reține la sursă

Când plătitorul chiriei este o persoană juridică sau o altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă, aceasta calculează venitul net cu cota forfetară, reține impozitul și îl plătește la buget. Impozitul reținut este final pentru acel venit.

Proprietarul trebuie să primească documente din care să rezulte venitul brut și impozitul reținut. Contractul trebuie să precizeze clar dacă suma negociată este brută sau netă; altfel, părțile pot avea așteptări diferite asupra banilor virați lunar.

Exemplu orientativ pentru chirie brută de 5.000 lei:

• bază după cota forfetară de 20%: 4.000 lei;
• impozit reținut de 10%: 400 lei;
• sumă plătită proprietarului: 4.600 lei.

Firma declară și virează impozitul potrivit obligațiilor sale fiscale. Proprietarul poate avea în continuare obligație privind CASS, calculată în funcție de totalul veniturilor relevante.

Termenul Declarației unice

Pentru veniturile realizate într-un an, termenul general este 25 mai al anului următor, dacă legislația nu stabilește altfel. În 2026 se declară veniturile relevante realizate în 2025, folosind formularul și instrucțiunile pentru 2026.

Nu folosi automat un ghid intitulat „chirii 2023” sau „chirii 2024”. Regimul cotei forfetare, reținerii la sursă și structura Declarației unice s-au modificat în timp.

Declarația se poate depune:

• prin Spațiul Privat Virtual;
• prin portalul e-guvernare, cu semnătură electronică acceptată;
• în formatul și prin celelalte canale permise de ANAF la data depunerii.

Salvează recipisa validă. Un fișier încărcat, dar respins de sistem, nu dovedește depunerea corectă.

Cum se plătește efectiv impozitul

Înainte de plată verifică suma din declarație sau evidența fiscală. Canalele uzuale sunt:

Ghișeul.ro

Persoanele fizice pot achita obligații către ANAF prin platformă, când datoria este disponibilă sau când serviciul permite selectarea tipului de obligație. Verifică CNP-ul, instituția și confirmarea tranzacției.

Virament bancar

Plata se face în IBAN-ul de Trezorerie corespunzător obligației și organului fiscal. Nu copia un cont dintr-un articol vechi: conturile diferă după administrație și categorie. Folosește instrumentul oficial ANAF pentru codurile IBAN și completează corect CNP-ul și explicația.

Trezorerie sau card

Pot exista plăți la casieria Trezoreriei ori cu cardul prin terminalele și serviciile oferite. Disponibilitatea trebuie verificată la unitatea competentă.

După plată, păstrează ordinul sau chitanța și verifică stingerea obligației în SPV. O plată cu identificare greșită poate rămâne nealocată.

CASS pentru veniturile din chirii

Contribuția de asigurări sociale de sănătate este distinctă de impozitul pe venit. Ea poate deveni datorată dacă totalul veniturilor relevante extrasalariale atinge plafoanele prevăzute de Codul fiscal.

La verificarea plafonului se pot cumula, după caz, veniturile nete din chirii cu investiții, drepturi de proprietate intelectuală, activități independente și alte categorii prevăzute de lege. Existența unui salariu nu elimină automat CASS pentru aceste venituri.

Baza CASS este legată de plafoane de 6, 12 sau 24 de salarii minime, conform regulilor anului analizat. Salariul minim și regulile pot fi modificate, astfel că suma pentru veniturile din 2025 nu trebuie copiată automat pentru veniturile din 2026.

În cazul impozitului reținut de firmă, firma nu rezolvă automat CASS-ul proprietarului. Acesta trebuie să își verifice veniturile cumulate și Declarația unică.

Chirie în euro

Contractul poate exprima chiria în valută, dar obligația fiscală se calculează în lei după regulile Codului fiscal. Cursul folosit depinde de tipul plătitorului și de mecanismul de declarare.

Păstrează extrasele și calculul. Nu folosi pur și simplu cursul din ziua semnării pentru întregul an fără a verifica instrucțiunile aplicabile.

Garanția și utilitățile

Garanția returnabilă nu trebuie tratată automat ca chirie la încasare. Dacă este reținută pentru acoperirea unor obligații, situația fiscală depinde de clauze și de utilizarea efectivă.

Utilitățile plătite de chiriaș în nume propriu sunt diferite de sumele incluse în chirie sau achitate proprietarului. Contractul și documentele trebuie să separe:

• chiria;
• garanția;
• întreținerea și utilitățile;
• reparațiile;
• penalitățile;
• alte servicii.

O sumă globală fără explicație îngreunează calculul și proba.

Coproprietari și mai multe contracte

În coproprietate, venitul se atribuie potrivit cotelor și regulilor contractuale, dacă nu există o altă împărțire legală documentată. Fiecare coproprietar își verifică obligațiile fiscale.

Pentru mai multe contracte, veniturile se centralizează. Nu calcula CASS izolat pentru fiecare apartament. Dacă activitatea este extinsă sau seamănă cu o exploatare profesională, cere analiza unui consultant fiscal.

Închiriere pe termen scurt

Închirierea pe termen scurt a camerelor din locuința personală are reguli distincte, modificate prin legislația recentă. Platformele digitale pot transmite informații fiscale și pot exista obligații diferite față de un contract clasic de un an.

Nu aplica mecanic exemplul de 8% unei activități de cazare fără să stabilești categoria fiscală exactă.

Ce se întâmplă dacă impozitul nu a fost declarat

Pot apărea diferențe de impozit, dobânzi, penalități și sancțiuni pentru nedepunerea declarațiilor. Termenul de prescripție fiscală nu se rezumă la afirmația „după cinci ani nu mai contează”; începutul, suspendarea sau întreruperea prescripției depind de Codul de procedură fiscală și de fapte.

Dacă există venituri nedeclarate:

1. obține situația obligațiilor din SPV;
2. centralizează contractele și încasările pe ani;
3. identifică regimul legal al fiecărui an;
4. calculează declarațiile rectificative;
5. cere asistență ANAF sau consultanță fiscală;
6. plătește folosind conturile corecte și verifică stingerea.

Nu depune o singură declarație după regulile din 2026 pentru zece ani anteriori. Fiecare perioadă trebuie analizată după legea aplicabilă atunci.

Greșeli frecvente

• plata la direcția locală în loc de ANAF;
• omiterea înregistrării contractului în 30 de zile;
• presupunerea că firma a reținut impozitul fără document;
• ignorarea CASS;
• folosirea unui IBAN găsit într-un articol vechi;
• confundarea venitului brut cu suma rămasă după impozit;
• aplicarea regulilor chiriei clasice la cazare pe termen scurt;
• lipsa recipisei de validare;
• calcularea după încasări când norma cere raportarea la chiria contractuală;
• neactualizarea contractului după schimbarea chiriei.

Întrebări frecvente

Unde se plătește impozitul pe venitul din chirii?

La bugetul de stat administrat de ANAF, prin canalele oficiale de plată, nu la taxele locale ale primăriei.

Pot plăti online?

Da, inclusiv prin Ghișeul.ro sau virament bancar, în condițiile serviciului. Verifică obligația, IBAN-ul și confirmarea.

Cine plătește când chiriașul este firmă?

Firma calculează, reține și virează în mod obișnuit impozitul pe venitul plătit proprietarului persoană fizică. Contractul trebuie să arate dacă chiria este brută sau netă.

Cota efectivă este 8%?

În regimul uzual, 10% aplicat după cheltuiala forfetară de 20% înseamnă 8% din brut. Situațiile speciale pot avea alte reguli.

Trebuie înregistrat contractul?

Da, contractul și modificările se înregistrează la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile.

Dacă am salariu, mai plătesc CASS?

Poți datora CASS dacă veniturile extrasalariale relevante ating plafonul legal. Salariul nu elimină automat obligația.

Garanția se impozitează?

O garanție cu adevărat returnabilă este diferită de chirie. Dacă este reținută ori folosită, trebuie analizate contractul și motivul.

Pot corecta o declarație?

Da, prin declarație rectificativă, folosind formularul și regulile perioadei corectate.

Surse oficiale

• Codul fiscal, forma consolidată
• ANAF: ghid practic pentru Declarația unică 2026
• ANAF: exemple pentru Declarația unică 2026
• ANAF: formularul și serviciile pentru persoane fizice
• Ghișeul.ro: plata online a obligațiilor

Informații generale verificate la 26 iulie 2026. Pentru calcul folosește formularul și legea aferente anului în care venitul a fost realizat.