Ce taxe plătești dacă vinzi o locuință sau un teren

Dacă te gândești să vinzi o proprietate imobiliară, fie că este vorba despre o locuință sau un teren, este esențial să știi din start ce taxe și costuri implică acest proces. Pe lângă prețul de vânzare, există anumite obligații financiare către stat, dar și cheltuieli administrative necesare pentru finalizarea tranzacției. Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare este principala taxă pe care, în calitate de vânzător, trebuie să o achiți.

Impozitul pe venitul din vânzarea imobilelor: Regula de bază în 2026

Principala sumă pe care o vei plăti ca vânzător, conform legislației fiscale aplicabile în 2026 (bazată pe reglementările din 2025), este impozitul pe venitul realizat din transferul proprietății imobiliare. Acest impozit se calculează și se achită la biroul notarului public, înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

Cine plătește impozitul și când? Vânzătorul este cel care suportă această taxă. Notarul public are obligația legală de a calcula, încasa și vira suma respectivă către bugetul de stat. Practic, nu trebuie să mergi tu la ANAF; tot procesul fiscal este intermediat de notar.

Cum se calculează cota de impozit? Cota de impozit depinde crucial de perioada în care ai deținut proprietatea:

• 3% din valoarea tranzacției: Se aplică dacă ai deținut locuința sau terenul pentru o perioadă mai mică de 3 ani de la data dobândirii.
• 1% din valoarea tranzacției: Se aplică dacă ai deținut locuința sau terenul pentru o perioadă de cel puțin 3 ani de la data dobândirii.

Ce este „valoarea tranzacției” pentru calculul impozitului? Baza de calcul a impozitului este valoarea declarată de părți în actul notarial. Totuși, legea prevede că această valoare nu poate fi mai mică decât valoarea minimă stabilită prin expertiza Camerei Notarilor Publici din zona respectivă. Dacă valoarea declarată este sub cea din grila notarială, impozitul se va calcula la valoarea din grilă.

Când ești scutit de impozit la vânzarea imobilelor?

Există anumite situații excepționale în care ești scutit de plata impozitului pe venitul din vânzarea proprietăților imobiliare. Acestea includ:

• Proprietăți dobândite prin moștenire: Dacă vinzi o proprietate pe care ai dobândit-o prin succesiune, ești scutit de impozit, indiferent de perioada de deținere, cu condiția ca succesiunea să fi fost dezbătută în termen de 2 ani de la data decesului. În cazul înstrăinării ulterioare, dacă termenul de 2 ani este depășit, se aplică regulile generale de impozitare (1% sau 3%).
• Tranzacții între rude de gradul I și II: În general, transferurile de proprietate (precum donațiile) între soți și rude de gradul I (părinți, copii) și gradul II (bunici, nepoți, frați, surori) sunt scutite de impozitul pe venit, dar pot implica alte taxe specifice (ex: taxe notariale pentru donație). Pentru vânzări propriu-zise la preț de piață, chiar și între rude, impozitul se aplică.
• Exproprieri: Veniturile obținute din exproprieri, conform legii, sunt de asemenea scutite de acest impozit.

Alte costuri asociate cu vânzarea unei proprietăți

Pe lângă impozitul pe venit, care este o taxă directă, vânzătorul mai are de suportat și alte cheltuieli obligatorii sau opționale care fac parte din procesul de vânzare.

• Onorariul notarial: Deși, în mod obișnuit, cumpărătorul achită cea mai mare parte a onorariului notarial pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul va avea de plată pentru actele premergătoare. Acestea pot include procuri (dacă ești reprezentat de altcineva), declarații pe proprie răspundere sau alte formalități notariale necesare. Valoarea onorariului se calculează procentual din prețul de vânzare al imobilului.
• Certificatul de performanță energetică: Este obligatoriu să prezinți un certificat energetic valabil la vânzarea oricărei clădiri. Costul acestui document este suportat de vânzător și poate varia în funcție de tipul și dimensiunea proprietății.
• Extrase de carte funciară: Pentru a pregăti actele de vânzare, notarul va solicita extrase de carte funciară pentru autentificare, iar costul acestora este suportat de vânzător.
• Adeverințe și certificate: Vei avea nevoie de o adeverință de la asociația de proprietari (care să ateste plata la zi a cheltuielilor) și de un certificat fiscal de la direcția de taxe și impozite locale (care să demonstreze că nu ai datorii la impozitul pe clădiri/teren). Deși obținerea lor poate implica o taxă modică sau zero, sunt absolut necesare.
• Comisionul agenției imobiliare: Dacă ai apelat la serviciile unei agenții imobiliare pentru a vinde proprietatea, vei plăti un comision (de regulă, un procent din prețul de vânzare) conform contractului semnat.

Cum se calculează exact impozitul? Un exemplu practic

Să luăm un exemplu pentru a clarifica modul de calcul:

• Exemplul 1: Proprietate deținută de mai puțin de 3 ani

  • Preț de vânzare: 100.000 Euro (aproximativ 500.000 RON, la un curs de 5 RON/Euro)
  • Perioadă de deținere: 2 ani
  • Impozit: 3% din 500.000 RON = 15.000 RON

• Exemplul 2: Proprietate deținută de cel puțin 3 ani

  • Preț de vânzare: 100.000 Euro (aproximativ 500.000 RON)
  • Perioadă de deținere: 5 ani
  • Impozit: 1% din 500.000 RON = 5.000 RON

Întrebări frecvente

Pot să vând un imobil dacă am datorii la taxe locale? Nu, este necesar să obții un certificat fiscal de la direcția de taxe și impozite locale care să ateste că nu ai datorii. Fără acest document, tranzacția nu poate fi finalizată la notar.

Ce se întâmplă dacă valoarea declarată în contract e mai mică decât cea din grila notarială? Impozitul se va calcula la valoarea cea mai mare dintre prețul declarat de părți și valoarea orientativă stabilită prin expertiza Camerei Notarilor Publici. Aceasta este o măsură pentru a evita subevaluarea proprietăților în scop fiscal.

Cine se ocupă de plata impozitului la vânzare? Deși impozitul este suportat de vânzător, notarul public are rolul de a-l calcula, încasa direct de la vânzător (sau din suma plătită de cumpărător, conform înțelegerii părților) și de a-l vira către bugetul de stat.

Concluzie

Vânzarea unei proprietăți imobiliare implică o serie de pași și costuri pe care este bine să le cunoști din timp. Principalul cost fiscal este impozitul pe venitul din vânzare, a cărui valoare depinde de durata de deținere a imobilului. Pentru o tranzacție fără bătăi de cap, îți recomandăm să colaborezi cu un notar public de încredere, care te va ghida prin toate etapele și te va asigura că toate obligațiile legale și fiscale sunt îndeplinite corect. O bună documentare în prealabil te va ajuta să estimezi costurile și să te pregătești eficient pentru procesul de vânzare.